西雅图地区房地产投资参考信息

 

西雅图市中心入门级1室1浴公寓 | 售价24万美金

西雅图近市中心的2室2浴的 Townhouse | 售价44万5千美金

西雅图东区学区房近微软园区4卧独立房 | 售价55万4千美金

西雅图东区Issaquah办公楼 | 售价2百49万美金

西雅图市中心太空针旁边g公寓/商业大楼,| 售价1千2百85万美金

西雅图公寓大楼,含111个单元 | 售价4千万美金

 

西雅图是美国西北地区第一大城市。这里气候四季温和,生活质量优越,空气清新,是有名的常青城。本地区有许多成功的大企业,还有许多充满活力的新兴产业蓬勃发展。得天独厚的自然条件和健康的经济发展,必然导致大量外来人口涌入,更增强了本地区房地产发展的动力。实际上,在2008年的经济风暴中,西雅图及周边地区的人口增长是近几年来最快的。尽管美国的房地产市场在2008年的经济危机中遭受了很大打击,西雅图地区的房地产市场并没有受到像许多其他城市一样大的损失。我们认为主要原因是西雅图地区独特的经济结构支持住了2008年的风暴。本地区的经济结构是非常多样的,有高科技, 如微软,亚马逊等,重工业,如波音,还有许多其他行业的大公司,如星巴克,Nordstrom, T-MobileExpedia 等等。因此,在短短的几年里,西雅图地区的房地产已经完全恢复到了经济风暴之前的水平,而且在以后的几年里还会有更大的增长空间。随着美国经济的继续发展,越来越多的企业来到西雅图地区,我们对本地区未来的经济和房地产市场充满信心。

华盛顿湖将西雅图地区一分为二,西雅图市区及南北两边的社区,和湖东的卫星城,统称西雅图的东区。东区主要的卫星城市有:Bellevue, Redmond, Kirkland, Issaquah, 等等。东区卫星城的平均房地产价格比西雅图市附近的社区要稍微贵一点。东区的主要大公司和学校有:微软,谷歌,Expedia,T-Mobile,AT&T,任天堂,Bellevue College,等等;西雅图市区主要大公司和学校有: 亚马逊,脸书,盖茨基金会,西雅图市政府,华大,等等。

西雅图市的平均房价目前已经回到了2007年的水平,预计在下一年内还会在增长7.6%。东区卫星城的房地产发展得更快。例如东区最大的城市Bellevue,平均房价目前已经回到比2007年还有高的水平,预计明年还会再增长7.8%。每一个房子的具体升值是不能确定的,但是投资人可以借鉴平均价格,根据具体房子的状况和地点具体分析。

西雅图平均房价

西雅图平均房价

Bellevue 平均房价

Bellevue 平均房价

投资人在评估房地产投资回报利率的时候,必须考虑两个因素,一是增值,二是出租回报利率。看过增值的预测,下面我们讨论出租回报利率。

在西雅图地区投资房地产的方式很多。投资人可以购买土地,独栋房,公寓,商业物产,或者选择其他形式的投资工具。项目大小,复杂程度,操作手续都不太一样,投资人可以选择积极参与投资管理,也可以选择专人代管。根据个人具体要求,我们可以给您提出建议。这里因篇幅限制,只简单介绍一下最基本的投资方式, 购买独栋房或者公寓的出租利率。

投资独栋房

美国房地产的价值有两部分,房子和地。房子有折旧,地没有折旧。从长远看,独栋房的升值空间大,房屋的增值是很可观的。另外,独栋房相对有比较多的隐私,美国人家庭比较喜欢租。如果有好的房客,可以续租很长时间。独栋房出租不受任何限制,投资人可以随意出租。只要不打扰邻居,房客和投资人协商后可以相对自由的安排。

对投资人来说,独栋房的最大花销有以下几项。第一,房地产税。土地和房子都有交税。税率每个地区都不太一样,我们会给您指出。第二,保险。独栋房是投资人完全负责的,因此保险必须完全。如果发生意外,保险公司会根据具体的保险单合同进行赔偿。房客有自己的保险。第三,房屋维护。作为房东,投资人有义务对房屋进行必要的维修。第四,水电和其他费用。房东可以选择要求租户负责所有的费用,但是租户会把这些花费算进租房的总支出,因此我们建议投资人和租户协商。  

投资公寓

西雅图地区湖和山比较多,所以土地比较宝贵。随着人口不断增加,公寓越来越多。对建筑商来说,公寓可以在有限的土地上提供更多的居住面积,这样在离城市近的地方,虽然土地价格比较贵,仍然可以盖出令人满意的居住面积。对美国人来说,尤其是年轻人,喜欢在人口密度大的,热闹的地方生活。他们对生活品质的要求很高,但是可以接受公寓。公寓有许多优点:首先,公寓有物业管理,替住户省了不少事情,例如打扫院子,公共设施的维护,等等。第二,物业费包含了很多花销。例如,公共设施的保险,水费,垃圾费,等等。例如,假设需要换屋顶,那么投资人只需负责自己的一部分;但是如果是独栋房换屋顶,那么投资人必须完全负责。第三,许多西雅图地区的公寓都有健身房,会议室,甚至游泳池等其他设施。这些设施不对外开放,只有投资人或住户才可以享受。最后,公寓有房主委员会和物业经理。他们会给投资有所帮助。综上所述,出租公寓相对出租独栋房稍微省事一些。公寓另一个特点是土地的税很少,基本只有房子税。

公寓出租必须得到房主委员会的同意。有些公寓有规定只允许一小部分单元出租。一旦允许的范围达到了,其他单元就不许出租。因此,在购买前一定要问清楚是否可以出租。不可以出租的公寓会比可出租的公寓稍微便宜一些。此外,购买公寓比购买独栋房多一个手续,投资人必须对物业基金进行评估。物业基金有专人审计,卖方会提供所有的审计报告和房主委员会的会议记录。我们会和您一起对物业基金进行评估,确保有足够的物业基金来维护公共设施。有一些公寓的物业基金管理会出现问题,造成物业基金不够,每个屋主必须再多交物业费,这样会影响租金回报。此外,这种情况也会影响公寓价格。

公寓出租的最大花销是物业费。每个公寓社区的物业费都不一样,购买前要问清楚是多少,物业包含什么服务。其次是地产税,最后是保险。公寓的一个优点是保险金很低。因为物业费里有一部分是公寓楼房结构的保险,所以房主一般只要保单元内的设施即可。而且房客也有自己的保险,所以需要保的东西少,保险花费低。

我们向您提供以下投资案例作为参考。案例中的房子已经售出,但是价格和花销的评估仍然有参考价值。