西雅图地区房地产投资入门参考

尽管美国的房地产市场在2008年的经济危机中遭受了很大打击,西雅图的房地产市场并没有受到像许多其他城市一样大的损失。我们认为主要原因是西雅图地区独特的经济结构支持住了2008年的风暴。本地区的经济结构是非常多样的,有高科技, 如微软,亚马逊等,重工业,如波音,还有许多其他行业的大公司,如星巴克,Nordstrom, T-Mobile, Expedia。因此,在短短的几年里,西雅图的房地产已经基本恢复到了经济风暴之前的水平。随着美国经济的继续发展,越来越多的企业来到西雅图地区,我们对本地区的经济充满信心。

在西雅图地区投资房地产的方式很多。投资人可以购买土地,独栋房,公寓,商业物产,或者选择其他形式的投资工具。项目大小,复杂程度,操作手续都不太一样,投资人可以选择积极参与投资管理,也可以选择专人代管。根据个人具体要求,我们可以给您提出建议。这里因篇幅限制,只简单介绍一下最基本的投资方式: 购买用于出租的独栋房,或者公寓。

首先,为了出租方便,我们建议不要买太贵或者太便宜的出租房产。便宜的或者状况不好,需要翻新,或者地区欠佳,或者两者俱全。如果投资人可以考虑翻新,只要把经费和时间计划好,也是一个不错的选择。我们认为,便宜的房租招揽便宜的房客,在很多情况下会出现对房产不爱惜,损坏东西,或者欠房租,甚至其他更严重的问题。太贵的不好租,可能会出现高空置率,而且有许多投资人会在感情上接受不了一般的折损。

其次,出租房地产的回报率不是暴利,因此投资人要有现实的期待。总回报包括房价升值和每月的净流水。升值是不可预测的,房地产和其他投资工具一样,会经历周期性的涨和跌。对此,投资人必须清楚自己投资的目的。每月的净流水是可以相对控制的。房租的高低取决于地点,大小,质量,学区,和其他很多因素,投资人必须综合考虑。地产税是政府定的,投资人没有太多控制。保险根据出租房的类型规格差异很大,我们建议投资人联系您的保险公司,比较价格。水电垃圾,物业费要具体分析,我们会在下面单独讨论。房屋维修也要具体分析,因人而异。

我们可以根据您的投资目的提供定制的地产投资计划。根据不同的预算和投资项目的要求,我们有不同的地产投资方案供您参考,例如整栋公寓楼,或者整栋办公室。请随时联系我们,我们会为您提供更详细的信息。投资人可以一次付清,或者分期付款购买房地产。如果您需要贷款,我们可以为您价绍有贷款服务的机构。 

投资独栋房

刚开始投资西雅图的房地产,第一个想到的就是独栋房。旧房子买了翻新再卖可以赚钱 (house flipping),但是经营起来不那么容易。这里篇幅有限就不细谈了。只针对简单的买来做出租房,我们认为还是一个不错的投资选择。如果投资人以贷款方式购买,那么房租可以帮助付房贷。如果没有房贷,那么投资人可以收取税后的净流水作为回报。美国房地产的价值有两部分,房子和地。房子有折旧,地没有折旧。从长远看,独栋房的升值空间大,房屋的增值是很可观的。另外,独栋房相对有比较多的隐私,美国人家庭比较喜欢租。如果有好的房客,可以续租很长时间。独栋房出租不受任何限制,投资人可以随意出租。只要不打扰邻居,房客可以在投资人同意后相对自由的安排和打扫。

对投资人来说,独栋房的最大花销有以下几项。第一,房地产税。土地和房子都有交税。税率每个地区都不太一样,我们会给您指出。第二,保险。独栋房是投资人完全负责的,因此保险必须完全。如果发生意外,保险公司会根据具体的保险单合同进行赔偿。房客有自己的保险。第三,房屋维护。作为房东,投资人有义务对房屋进行必要的维修。第四,水电和其他费用。房东可以选择要求租户负责所有的费用,但是租户会把这些花费算进租房的总支出,因此我们建议和租户协商。  

投资公寓

西雅图地区湖和山比较多,所以土地比较宝贵。随着人口不断增加,公寓越来越多。对建筑商来说,公寓可以在有限的土地上提供更多的居住面积,这样在离城市近的地方,虽然土地价格比较贵,仍然可以盖出令人满意的居住面积。对美国人来说,尤其是年轻人,喜欢在人口密度大的,热闹的地方生活。他们对生活品质的要求很高,但是可以接受公寓。第一,公寓有物业管理,替住户省了不少事情,例如打扫院子,公共设施的维护。第二,物业费包含了很多花销。例如,公共设施的保险,水费,垃圾费,等等。例如,假设需要换屋顶,那么投资人只需负责自己的一部分;但是如果是独栋房换屋顶,那么投资人必须完全负责。第三,许多西雅图地区的公寓都有健身房,会议室,甚至游泳池等其他设施。这些设施不对外开放,只有投资人或住户才可以享受。最后,公寓有房主委员会和物业经理。他们会给投资有所帮助。综上所述,出租公寓相对出租独栋房稍微省事一些。公寓另一个特点是土地的税很少,基本只有房子税。同样的居住面积税比独栋房要少。公寓的升值空间一般不如独栋房(有例外的情况),但是在市中心和繁华地段有非常好的租金回报率。

购买公寓比购买独栋房多一个手续,投资人必须对物业基金进行评估。物业基金有专人审计,卖方会提供所有的审计报告和房主委员会的会议记录。我们会和您一起对物业基金进行评估,确保有足够的物业基金来维护公共设施。有一些公寓的物业基金管理会出现问题,造成物业基金不够,每个屋主必须再多交物业费,影响租金回报。此外,这种情况也会影响房地产价格。

如果投资人想购买一到两个房地产出租,我们可以和您一起计划。如果购买相对比较多的房地产投资,我们建议投资人采用多样化的策略。例如,以一百万美金投资,可以考虑独栋房和公寓,购买多栋,在不同的地区,这样可以降低风险,同时扩大投资回报利率。

投资类型

价格

每年房租

保险

维修

物业费

净利润

租金回报率

独栋房

 $    400,000

 $        24,000

 $       (4,000)

 $      (1,200)

 $      (1,000)

 $              -  

 $     17,800

4.45%

公寓

 $    400,000

 $        24,000

 $       (2,000)

 $          (150)

 $          (300)

 $      (4,000)

 $     17,550

4.39%