常见问题与解答

 

1. 美国房地产有没有类似中国的70年土地收回政策?

美国法律尊重房地产所有人其所有权是永久的。除特殊情况外,政府不干涉产权所有,也不存在类似中国的70年土地收回,土地和房屋属屋主永久所有。

2. 美国房产有类似中国的毛胚房吗?房产交易带家具吗?

除特殊情况外,美国没有毛胚房。上市房产是装修完毕的,例如地毯,木地板,或者地板砖是已经安装好的。美国房产一般不带家具。如果买家想买附带的家具,可以和卖家协商。

3. 美国房子是新房吗,还是二手房?

大多数美国房子是二手房。美国房子建筑标准和寿命都远高于中国房子,因此几十年的房子很常见。另外,美国的房主在房屋的维修和保护上花的钱和精力都非常大,因此房子的翻新是非常普遍的。最后,新房一般比较贵,如果地点好就更贵。许多美国人为了方便会选择买旧房翻新而不是买新房子。举例说明,西雅图东区的 Kirkland 市是谷歌在西雅图地区的总部。在本地区今年5月份成交的房产中,八十万到一百万美金的房产平均建筑年龄市1965年,一百万到一百三十万美金的房产平均建筑年龄市1987年,一百三十万到一百五十万美金的房产平均建筑年龄市1993年。

4. 外国人是否可以在美国买房?如果可以,如何操作?

是的。外国人可以在美国自由买卖房地产。单纯购买房地产不能获得美国居留权,但是美国政府不限制外国人在美国购买房地产。具体操作可以和经纪人协商。一旦选定目标准备购买,因具体情况操作方法略有不同。例如,如果买家在美国贷款,还是以现金成交,手续略有不同。需要买家签字时,如果买方在美国,可以本人签字生效;如果本人不在美国,可以签署委托书由委托人代为签署。

5. 美国房地产税是如何计算的?

美国的房地产税是当地政府财政开销的一个主要来源,因此房地产税是必须缴纳的。税率大小各个地区都不一样,即使在西雅图地区也是如此。例如,西雅图东区的 Kirkland市 和西雅图市的税率就不一样。税率计算是依据当地政府开销大小而定,受多方面因素影响。基本可以理解为当地政府给每一个房产标一个价钱,这个价钱仅用于纳税目的,一般比房屋市价低。税率是这个价钱的一个百分比,贵的多交,便宜的少缴。

6. 西雅图梦之队房地产经纪人和其他经纪人有何区别?

美国的房地产经纪人在某一州得到执照,即可在本州经纪房地产业务。例如,西雅图属于华盛顿州,本地的经纪人必须在华盛顿州拥有合法执照。一旦拥有本州执照,经纪人可以在州内如何城市经营。绝大多数经纪人仅持有一个州的执照。我们团队的经纪人有华盛顿州和加利福尼亚州执照,除了西雅图,还可以帮助您经纪洛杉矶,旧金山,圣地亚哥,硅谷,和其他华盛顿州和加利福尼亚州任何地区的房地产。

美国房地产经纪人和中国房地产经纪人有很大不同。首先,美国每一个城市都有很多地区,每个地区,地段都不一样。有经验的房地产经纪人不但要了解在每一个区的房地产,还有了解当地的经济,文化,人口,教育,和收入等情况。所有这些综合因素决定房地产价格的变化,并不完全依赖单纯的一个或几个因素。例如,所谓的学区房并不是唯一的投资标准,还有很多其他因素决定一个房子的价格和出租情况。我们团队成员对当地情况非常了解,每人都有在当地生活至少二十年以上。此外,美国法律条文细致,合同项目齐全,没有经验的人很难完全理解。我们团队所有的成员本身都有在房地产方面深入的投资经验,对投资的回报和分析都有独到的见解。最后,不是所有房地产经纪人都可以找到商业地产信息。我们团队成员有非常丰富的商业地产经验,并且有自己独家经纪的商业地产房源。对想投资美国房地产的朋友们来说,商业地产给您多一份更有吸引力的选择。根据您的需求,我们可以为您经纪公寓楼,办公室,建筑用地,店面,厂房等多种商业地产的买卖和租赁。

7. 美国房地产价格是否透明?

是的。房地产价格是公众信息。任何房地产上市后,价格是完全公开的。当买方和卖方在出价和协商的过程中,协商价格是不公开的。但是一旦交易成功,出售价格是公众信息。

8. 美国房地产经纪人如何收费?

美国房地产交易成功后,卖方将成交价的 6% 拿出来支付给经纪人作为报酬,买方和卖方的经纪人平分。买方不出钱。对任何一个经纪人,3% 的报酬中,经纪公司会提成一部分,剩余由经纪人保留。在这里不存在任何不透明的所谓差价或其他盈利模式,如不成交,经纪人无法获取报酬。此外,美国房地产交易一般是由第三方代书公司主持。代书公司作为一个公正的第三方,与买方或者卖方均无经济利益。代书公司的职责是按照合同,准确的处理过户手续,并分发所有款项。经纪人不参与任何财务分配的行为。

9. 如何在美国申请房屋贷款?

一般美国房屋贷款申请需要递交以下文件:在美国的税单,存款银行账户的对账单,如果有工作的需要工作单位的证明,护照及驾照的复印件等。西雅图当地有华美银行,HSBC等银行可以接受贷款申请。但是,海外买家在美国得到房贷申请批准是非常艰难的,而且申请周期长。因此,如果不需要贷款的,我们建议不贷,如果一定需要贷款,请提前至少2-3个月提交房贷申请。

10. 如何评估投资房的回报利率?

投资房回报的形式有两个部分: 首先是房租。从房租中扣除房地产税和其他开销后是房租的现金净流水。其次是房价的涨幅。房屋价值的增加受许多因素影响,例如地点,房屋保养状况,周边地区经济与人口发展,等等。投资人在评估投资房回报利率的时候,需要把这两项综合考虑。例如,如果投资人在2009年房屋市场刚刚崩盘时购买的投资房,在2009 和2010年两年之间房屋价值的增长是很小的。但是,由于西雅图地区人口增长在这两年间有很大发展,房租并没有降低。因此在这两年间来评估这个投资房的回报,绝大部分来自房租。但是,西雅图房价在2011年至今有非常巨大的发展。很多房产可以达到在2009-2010间的2-3倍。因此,如果投资人从长远的角度来评估房地产的回报利率,应该首先考虑房屋的价值涨幅,其次考虑房租的流水。举例如下:

一个小公寓在2011年售价12万美金。假设每个月的房租是1000美金,扣除物业,保险,和地产税,每月的净流水大概在600到700美金左右。这样的小公寓在2015年的售价再20万美金左右。不难看出,在投资人持有投资房相对较长时间后,回报利率主要来源于房屋价值的增加。