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深度解析 | 西雅图到底会不会成为下一个温哥华?

旧金山、洛杉矶和温哥华这些西海岸城市,一直以来都受到亚洲移民及其家庭的青睐,成为他们踏入繁华新世界的首选落脚点。而新一代的中国买家和上一代不同,他们已经适应了北美生活,其经验和取向逐渐转变为更加实际的考量,包括经济基础、金融理财和教育机会,以及整体生活质量等。于是,相对承受能力、资本增值潜力、乃至温哥华最近实施的15%外国购房者特别交易税等种种因素,助力西雅图这样的未来国际门户城市,毫无悬念地成为蒸蒸日上的新兴市场。进入全文。。。

关于西雅图

西雅图(Seattle)是美国华盛顿州的一座港口城市,位于华盛顿州金县,普吉特海湾和华盛顿湖之间,距离美加边境约174千米。是该州最大的城市,也是美国太平洋西北区最大的城市。截止2012年,全市人口约634535人,都会区人口400万左右,为美国第15大都会区。

蓝色的海水环绕着如翡翠般的西雅图市,西部有奥林匹克山(Olympic Mountains),东部有卡斯克德山脉(Cascade Mountain Range)的群峰包围,西雅图介于普捷湾(Puget Sound)和18英里长的华盛顿湖(Lake Washington)之间的一块窄小的土地上,普捷湾和华盛顿湖(Lake Washington)的水经过水道在西雅图市中心的北方交汇于联合湖(Lake Union)中,多雨及雾的天气让西雅图看来比美国其它城市更绿意盎然。西雅图附近的河流、森林、湖泊和田野非常富饶。今天一条离西雅图中心很近的运河连接华盛顿湖和普吉特海湾。在西雅图及其周围整年有很多帆船、滑雪、骑车、宿营和徒步旅行的机会。

由于是海洋性气候,西雅图的气候温和,冬天不太冷,夏天不太热。空气十分湿润,清新,洁净,透明。虽然西雅图给人的印象是细雨绵绵,但是真正下大雨不能外出的日子却是少之又少。雨季是从每年的11月到隔年的3月,除此之外在西雅图的气候都很温和,最适合旅游的季节是春夏秋三季,但是早晚温差大,最多可相差到10度以上。
西雅图地区拥有领先的经济群体,如航空航天、信息技术、生命科学及生物科技工程、洁净技术及环境工业、后勤和国际贸易。其中波音公司在西雅图及华盛顿州拥有58,597名员工,最新的波音787飞机的设计和装配也将在位于西雅图以北的艾俄瑞特市进行。根据最新的研究显示,以从事软件行业的就业人员占总人口数的百分比来排,西雅图被列为全美第五位。西雅图及华盛顿州的大约6,000家与软件行业相关的公司,每年支付近100亿美元的薪水,年销售收入达250亿美元。微软公司在全球有近 六 万名员工。而在西雅图及普捷湾地区就有近 三 万名。


本周更新

西雅图房地产市场在12月份仍然处于供不应求的状态。在一般情况下,房源相当于3个月左右的销售量是供求平衡的表现。现在西雅图地区的房源仅仅相当于1个月的销售量。我们预计这一现象将在短时间内持续。

西雅图地区绝大多数的房地产售价在40万到100万之间。在这个价位,一般的房子在市场上放30天之内就会出售 (pending)。这从另一方面证实需求远大于可购买房源。

更多信息请参考我们的房地产市场报告, DreamHomeReport.com 网站。

2015年6月份西雅图地区的房地产市场依然火热。在西雅图市区及附近地区,房产售出价比房产标价有3%到4%的增长,说明买家需求仍然远大于市场上的房源。西雅图东区的卫星城在6月份有缓解的迹象:一百万美金以下的房产仍然有供不应求的状况,但是一百万美金以上的房产近于供求平衡。详情参考市场动态


西雅图地区的房地产市场从2008年的低谷强力反弹回到了2007年的最高点,有些地区的涨幅甚至超过了2007 年房价最高的时候。但是涨幅较大的地区主要集中在靠近西雅图市区的城市和西雅图东区的卫星城。靠近南边的社区和城市房价还没有完全恢复。下图展示了各个城市的房价中位数,并对比其在2007年房价高峰时的情况。



西雅图地区的房地产市场在2015的6月份继续保持供不应求的状态。目前在市场上的房产数量比去年同期减少20.22%,再次打破了房产数量最低的历史记录。我们预计这种状态将继续存在一段时间,房价也将会在近期继续增长。下图显示的就是这个状况。左边是一月一日,右边是十二月三十一日。您可以清楚的看到2015年的房产数量正处在有史以来的最低点。



2015 年5月份西雅图的独栋房市场有较4月份更强劲的增长。对比4月份,5月份的总成交量和成交额都小有增长。此外,成交价格在40万美金到100万美金之间的独栋房价格非常火爆:成交价比标价有很大增长,说明购房者的需求仍然远大于房屋的供应。例如,40万到60万之间的成交价格比标价高了近6.3%,60万到80万之间的成交价格比标价高了近4.7%,80万到100万之间的成交价格比标价高了近5.8%。这些数据是非常惊人的,如果假设一栋成交价在50万左右的房子,那么买家大概多出了比售价高出近3万才成交。此外,我们还注意到西雅图的独栋房平均在市场上不到17天就会出售,更进一步说明买家的需求强烈。

西雅图东区的卫星城 包括 Bellevue, Redmond, Kirkland, Sammamish, Issaquah 和 Mercer Island,平均房价在5月份基本保持平衡,略微有小规模涨幅。我们仍然注意到在100万到200万之间,涨幅相对4月份比较明显,说明买家对东区高端房地产的需求比4月份还要大。


学区是评估房地产价值的一个重要指标。好的学区会帮助提升房地产价值,不好的学区会妨碍房地产的增值。您想要了解西雅图地区优秀的公立学校的位置吗?请参考我们的学校地图。


对房地产投资有兴趣的朋友可以参考我们对西雅图市公寓楼的分析。相对独栋房,类似面积的公寓相对容易管理,因为物业费包括很多项,例如坏境维护,园林修剪,并且很多有包水费,垃圾费等等。此外,有些公寓有游泳池,健身房,会议室等设施,好的设施可以招揽好的房客。西雅图最新的豪华公寓楼现在开始销售 - The Luma。超豪华的设施配置,市中心绝佳的地理位置,难得的机会。如有兴趣,请联系我们 .


5月9日是一年一度的华大夜市。随着西雅图地区华人移民和留学生的增加,今年的活动比往年更兴奋,更精彩。吃喝玩乐应有尽有,大家玩的好high! 这里是否有商机可寻呢?是的,房地产就是其中之一。根据我们对华大地区最近6个月的成交量分析,这里可以和您分享一下数据:在最近6个月里,本地区共有独栋房和公寓式199套售出,其中139套在四十万美金到一百万美金之间。平均售出价比标价高出2.5% 到5.6%,这样的幅度高于西雅图东区。这个现象是和华大学生数目增加成正比的 - 华大在2014创造了学生总数和新生总数有史以来第一,高素质人口增加必然导致对房地产需求的增加。不仅房价涨,房租也涨,这是对房地产投资人最好的消息。


 在美国买房和在中国买房的最大区别是产权的归属: 美国法律尊重房地产所有人其所有权是永久的。除特殊情况外,政府不干涉产权所有,也不存在类似中国的70年土地收回。此外,美国房地产建筑的标准相对规范,居住密度远小于中国,尊重住户隐私。

自住房

西雅图地区居民房主要是独栋房或者公寓式。还有其他非主流类型的房地产,因篇幅有限不在此讨论了。有兴趣可以进一步联系我们独栋房是独门独院式,典型的有一层到多层。因为不和邻居隔墙,多少有一些院子,隐私性强。公寓式和中国的公寓类似,有隔墙邻居,有房主委员会,有物业费。一般没有院子打理,物业包括院子打理,许多还包水费和垃圾费。根据地区和个人情况,独栋房和公寓式各有优势。我们可以为您量身定制。 

出租房

独栋房不受房主委员会限制,出租最方便。公寓式出租房必须向房主委员会注册。有些公寓限制出租,买前一定要问清楚。我们有多年的出租房投资和管理的经验,可以为您提供详细的咨询。可出租的公寓比较好打理。因为物业一般会负责院子和建筑物的维护,房主基本只需要负责单元内部设施。具体项目我们会和您一起评估。

商业地产

我们在商业地产方面的经验非常丰富。我们不仅可以帮您购置,我们也有代理出售业务。请在此查询我们独家代理的商业地产

学校

教育是每个华人家庭的重要议题,学校又是每个购房者都关心的问题。西雅图学校很多,因篇幅有限,这里只简单介绍一下。如果有进一步的问题,请联系我们

University of Washington

毫无疑问,华大是美国西北地区最大最好的大学之一。这里的医学院法学院工程学院商学院等在全国名列前茅,有公立常青藤大学之称。如果有华州居民身份,立即享受州内学费,性价比超值。如果对华大有兴趣,请联系我们。我们会为您提供有关信息。

Community college

随着每年申请华大的学生数目增加不断增加,进入华大也越来越有挑战性。在还没进入华大之前,不妨考虑一下西雅图地区的社区大学。美国的社区大学提供大学一二年级的基础教育。本州居民享受比4年制大学更便宜的学费。西雅图地区有好几所非常好的, 不但教育质量有保障,而且设施全面,学生活动丰富。社区大学许多课程是可以直接转到4年制大学的,如果计划的好,学生可以在社区大学尽量修完非主要但是毕业必须的学分,然后转学到4年制大学继续深造。

public school system

西雅图市位于华盛顿湖的西边。湖中心有 Mercer Island, 湖的东边是东区的卫星城,包括 Bellevue, Kirkland, Redmond, Issaquah, 等。根据您感兴趣的地区,我们建议用以下网站查询学校的信息。我们认为学校的排名仅仅是一个可借鉴的参考,并不是评估学校的唯一选择。如果您有任何关于学区的问题, 请联系我们。 

西雅图学校评分 |  Bellevue 学校评分 | Kirkland 学校评分 | Redmond 学校评分 | Issaquah 学校评分 


private schools

西雅图地区私立学校很多,因篇幅有限,这里先介绍一个:Lakeside School. 位于西雅图 ,学生包括从5年级到12年级。大名鼎鼎的 微软公司(Microsoft) 创始人 比尔盖茨 (Bill Gates) 和保罗阿兰 (Paul Allen) 都是 Lakeside School  毕业生。这所学校的大多数学生是高中生,少数族裔占 50%。每年学费$29,800, 30%的学生有学校提供的助学金。100%毕业生升学到4年制大学深造。这里的学习气氛浓厚,课外活动丰富,老师对学生的教育不光停留在书本上,而是更注重开发学生潜质,不断挑战学生的好奇心和想象力,让学生从小树立自立和自信,培养有广阔视野的年轻人。除了比尔盖茨和保罗阿兰,著名毕业生还包括移动通信大亨Craig McCaw, 前华州州长Booth Gardner,重型卡车制造商PACCAR的主席Mark Pigott

工作

西雅图地区的经济在上一个经济周期中并没有像许多其他城市一样遭受很大影响,这主要归功于当地多样化的经济布局。这里有各行各业的顶级企业和众多的新兴科技公司,不断的创新和发展壮大,带动了周边地区的经济和人口发展。此外,当地政府也在努力开发各种各样创新的城市发展规划,众多的资源带动整个大西雅图地区蓬勃发展。除了著名的微软 (Microsoft亚马逊 (Amazon)波音 (Boeing)星巴克 (Starbucks) ,本地还有其他非常棒的企业,包括旅游网站 Expedia,全美第三大无线运营商 T-Mobile, 奢侈品销售商 Nordstrom 等。此外,脸书 (Facebook)谷歌 (Google)AT&T, 阿里巴巴 等大公司均在本地有规模庞大的机构。

生活

西雅图的生活是非常丰富多彩的。本地区周边有顶级的滑雪场,充足的水上活动,众多的高尔夫球场,和一流的购物中心。请来信索取有关信息,我们会为您介绍丰富的家庭娱乐活动。